Ya rige la nueva Ley de Alquileres: cuáles son los cambios que impone

General 01 de julio de 2020 Por El Eco de Sunchales
El Poder Ejecutivo promulgó este martes mediante el Decreto 580/2020, la nueva Ley de Alquileres (27.551) sancionada por el Congreso Nacional el 11 de junio pasado. La norma modifica el Código Civil y Comercial de la Nación y establece nuevas reglas para los contratos de locación que benefician a los inquilinos, como el aumento de los años de duración de los convenios, el ajuste anual mediante el uso de una fórmula integrada por el índice de precios al consumidor y el de variación salarial, y la obligación de proponer dos garantías a elegir por el propietario.
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Ante una consulta de El Eco, la abogada Yanina Ruatta enumeró cuáles son las claves de la flamante normativa destinada a proteger a los inquilinos en locaciones con destino habitacional.

¿Cuáles son los principales cambios?

PLAZO MÍNIMO: El contrato de locación de inmuebles, cualquiera sea el destino - si no hay un plazo mayor expreso y determinado - se considera celebrado por el plazo mínimo legal de tres (3) años. De este modo, se amplía el tradicional plazo de dos (2) años para el alquiler de viviendas. Continúan vigentes las excepciones en casos especiales, como locaciones de embajadas, consulados, guarda de cosas, habitaciones con muebles con fines de turismo, etc.

RENOVACIÓN DEL CONTRATO: En este punto se pretende otorgar previsibilidad a las partes y hay un beneficio para el inquilino. Así, en los contratos de inmuebles destinados a vivienda, dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar a la otra a efectos de acordar la renovación del contrato, en un plazo no mayor a 15 días. Si el locador no responde o se niega a llegar a un acuerdo, encontrándose debidamente notificado, el locatario también puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar indemnización alguna.

AJUSTES DEL PRECIO: Esta es una novedad trascendente, la que seguramente motivará diversas opiniones y discusiones al respecto. La norma dispone que en los contratos de locación de inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler deberá fijarse como valor único y por períodos mensuales, sobre el cual sólo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden establecer bonificaciones ni otras metodologías que induzcan a error a los inquilinos. A los fines del ajuste anual, se utilizará un índice conformado por las variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que será elaborado y publicado por el Banco Central de la República Argentina.

DEPÓSITO EN GARANTÍA: Sobre el particular, la ley dice que, si el destino de la locación es habitacional, no puede exigirse al inquilino el pago de alquileres anticipados por períodos mayores a un mes, el pago de “valor llave”, la firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato principal. En cuanto a los depósitos en garantía, nunca pueden ser por una suma mayor al primer mes de alquiler. Además, en caso no ser usado, el depósito será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte proporcional en caso de depósito haya sido inferior.

EXTINCIÓN ANTICIPADA DEL CONTRATO: Si la cosa locada es un inmueble, el contrato podrá ser terminado anticipadamente por el inquilino. Al igual que en el régimen anterior, podrá hacerse uso de esta facultad una vez que hayan transcurrido seis (6) meses de contrato. Es importante que esta notificación se efectúe de modo fehaciente, y –además- debe realizarse con al menos un mes de anticipación. En estos casos el locatario deberá abonar una indemnización por extinción anticipada, equivalente a un mes y medio de alquiler si la facultad se ejerce en el primer año de vigencia de la relación contractual, y de un mes si se ejercita después de dicho lapso. Como novedad, muy interesante para el inquilino, la norma dispone que en los contratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador se realiza con una anticipación de tres meses o más, no corresponde pago de indemnización alguna por dicho concepto.

GARANTÍAS: La ley también tiene un capítulo sobre garantías, contemplando otras alternativas –además de las tradicionales-, como por ejemplo el seguro de caución. En cualquier caso, queda claro que si el locador no acepta la garantía propuesta por el inquilino, naturalmente podrá negarse a contratar, por lo que en la práctica será un punto a resolver entre las partes.

AFIP: La nueva ley de alquileres también trae una obligación que coloca en cabeza de los locadores, disponiendo que los contratos de locación de inmuebles deben ser declarados por el locador ante la Administración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo y en la forma que disponga dicho organismo. Si el locador no lo hace será pasible de sanciones tributarias. Además, la falta de denuncia, trae consecuencias ante una eventual ejecución judicial, ya que previo a correr traslado de una demanda, el juez de la causa deberá informar al organismo para que tome la intervención que corresponda.

¿LA LEY SE APLICA A LOS CONTRATOS VIGENTES? No, sólo rige para los nuevos contratos. Es importante tener en cuenta que la ley será aplicable para los contratos que se celebren a partir de su entrada en vigencia, y no para aquellos que ya se encuentren en curso de ejecución.

Para finalizar, vale señalar que también hay otros cambios y novedades, razón por la cual siempre resulta conveniente –tanto para locadores como inquilinos- consultar con un profesional del derecho para recibir el asesoramiento correspondiente. 

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A la Dra. Yanina Ruatta se la puede consultar en su Estudio Jurídico ubicado en Italia 460, Sunchales. Tel. 424029.

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