Alquileres: las principales recomendaciones a tener en cuenta tras los cambios del DNU

¿Qué pasa con los nuevos contratos de alquiler en nuestro país? A partir del 29 de diciembre del 2023 entró en vigencia el DNU impulsado por el presidente Javier Milei que dejó sin vigencia la anterior ley. La situación cambió rotundamente para el inquilino o inquilina y también para quienes tienen propiedades.
 
AIRE dialogó con la Defensoría del Pueblo de Santa Fe y también con la Federación de Inquilinos para que brinden detalles y recomendaciones.

Una de las cuestiones principales es que hay una liberación prácticamente total para la conformación de los contratos. “Estos cambios implican liberar totalmente el mercado inmobiliario, retrotraerse a lo anterior a la ley nacional de alquileres”, dijo Pedro Peralta de la Federación de Inquilinos.

Ven con preocupación lo que puede ocurrir por la “incertidumbre” económica actual y la “no igualdad de condiciones” para negociar entre las partes.

Jorge Henn, defensor del Pueblo de Santa Fe, habló con AIRE y dijo que hay que buscar “un equilibrio en el marco normativo de los contratos de alquiler sobre todo en un contexto inflacionario”. A su vez, agregó que “la ausencia total de normas puede generar inestabilidad y conflictos, dejando a las partes involucradas en una situación de incertidumbre”.

El defensor del Pueblo le brindó a este medio una serie de recomendaciones a tener en cuenta por parte de los inquilinos e inquilinas y los propietarios y propietarias a la hora de firmar un contrato de alquiler.

Duración del contrato y actualizaciones

Con la nueva normativa, no hay un plazo mínimo, ni máximo para realizar el contrato. En las anteriores leyes era de tres y dos años, eso ahora ya no rige. “Se recomienda cerrar contratos a no tan corto plazo. Según los criterios generales propuestos por algunas Cámara de Empresas Inmobiliarias de Rosario, se está buscando llevar los contratos de alquiler a 24 meses con actualizaciones cuatrimestrales”, indicó Henn.

Por otra parte, tampoco rige un tope para la actualización de los valores del alquiler. “El aumento puede ser mensual, cada tres meses o cada seis. Al ritmo que está avanzando la inflación pensamos que van a plantear aumentos mensuales o trimestrales”, analizó Peralta de la Federación de Inquilinos.

A su vez, hay que tener en cuenta que no hay un índice que regule el aumento. “Antes la ley decía que iba a ser cada seis meses bajo el Índice Casa Propia que se ajustaba a la variación salarial de los trabajadores. Ahora se deja librado a la suerte de las partes: el índice puede ser cualquiera, el IPC, Ripte, ICP”, agregó Peralta.

¿En qué moneda se puede firmar el contrato?

Se puede acordar el pago del alquiler en cualquier moneda. De hecho, hace algunos días se firmó el primer contrato en Bitcoin. “Optar por contratos en la moneda local puede ofrecer más estabilidad y previsibilidad en términos financieros. Se desalienta la celebración de contratos en dólares”, aseguró el Defensor del Pueblo.

Cambios en las garantías

Con las nuevas modificaciones quienes formen parte del contrato pueden definir el monto, las cantidades y la moneda del depósito de garantía. Las partes definirán qué ocurre con la devolución de la misma. “Se menciona la preocupación por la posible generalización de los seguros de caución, que pueden ser costosos, como requisito obligatorio”, indica Henn.

Gastos extraordinarios a cargo de los inquilinos

En la Defensoría indicaron que “los inquilinos deberán hacerse cargo tanto de los gastos ordinarios como de los extraordinarios, relacionados con arreglos edilicios y otros aspectos que afectan al bien común, así como los impuestos sobre la propiedad de la vivienda. La negociación entre las partes determinará si se reconocen y descuentan estos gastos”.

Costos de cancelación anticipada

Para rescindir un contrato, el inquilino deberá pagar un 10% sobre el valor del monto que corresponda desde la fecha de rescisión hasta la finalización del contrato. Además, “los propietarios no tendrán la obligación de avisar con suficiente anticipación si renuevan o no el alquiler”, detalló Jorge Henn.

¿Qué pasa si ya tenés un contrato anterior?

Desde la Defensoría aclararon que si ya tenés un contrato de alquiler, los cambios en la legislación no afectan los acuerdos existentes antes del 29 de diciembre de 2023. “Tus derechos adquiridos bajo la legislación anterior se mantienen”, indicó Henn.

Consideración de contratos de consumo

El Defensor del Pueblo explicó que “antes de la sanción del Código Civil y Comercial de la Nación, los locatarios no eran considerados consumidores. Sin embargo, ahora la ley de defensa del consumidor y el nuevo Código Civil y Comercial los incluyen, especialmente en el caso de inmuebles con destino a vivienda”.